二手房买卖步骤是怎样的 二手房交了定金不买定金能退吗
更新:2019-10-25   浏览量(938)
摘要:现在,很多人都会选择购买二手房,但是购买二手房的流程比较复杂,其中一个程序就是要先交定金,而不少朋友在交了定金之后,往往会因为各种原因而后悔。那么,大家知道二手房买卖步骤是怎样的吗?二手房交了定金不买定金能退吗?下面就一起来看看吧。二手房交了

现在,很多人都会选择购买二手房,但是购买二手房的流程比较复杂,其中一个程序就是要先交定金,而不少朋友在交了定金之后,往往会因为各种原因而后悔。那么,大家知道二手房买卖步骤是怎样的吗?二手房交了定金不买定金能退吗?下面就一起来看看吧。


二手房交了定金不买定金能退吗


什么是二手房


二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。


二手房的买卖步骤


1、评估价与最高贷款额


二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。


2、竣工年代与贷款年限


银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。


3、贷款银行的选择


各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。


4、还款方式的选择


银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。


5、收入证明与还款能力


收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。


6、贷款的成数和利率


各银行对首套住房的首付成数和贷款利率,第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。


7、借款人自身相关情况


个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。


二手房首付多少


一般而言,二手房的首付比例是百分之三十,但是在现实生活中,有人购买二手房时所交纳的首付款是高于这个比例的,有的人就有可能产生疑问了?为啥和规定的比例不一样呢?


其实,首付比例是要根据二手房的实际情况而言的,每个银行有自己的规定,不能一概而论。


就首付比例而言,就有三个因素会对二手房产生影响:


1、房屋年限


二手房在办理贷款的时候,贷款银行会根据该房屋的年限来衡量,如果房屋年代比较新,贷款额度就比较多,要是年代久远的,评估会很低的,贷款也不会多,而贷款额度的变化也会影响首付比例。


2、当地的政策


当地的政策也会影响二手房首付比例,每个地方都有着符合当地实际情况的不同的政策,政策一般会对买卖二手房中的首付比例标准有所涉及和规定,每个地方的政策是具有差异的,是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。


不管是申请商业贷款买二手房还是申请公积金贷款买二手房,不同的地方,不同的地区政策不同,所需要准备的首付款金额也不尽相同,存在差异。因此在购买二手房之前一定要查询好当地的相关的买房政策,了解对于首付比例有没有什么规定。


3、二手房的评估价


二手房的首付比例还会受到银行的评估价的影响,我们通常说的二手房可贷款七成,并不是说一百万的房子,我们就能贷到七十万,而是指上述银行的“评估值”的七成。


也就是说:一百万的房子银行的评估价为八十万,那么贷款人最多可以申请五十六万的贷款,换句话说就是需要准备四十四万的首付。


因此,我们可以看出二手房的净首付就是:实际成交价减去实际贷款额(净首付款是不包括各项税费和中介服务佣金的)。所以在购买二手房准备首付款时还得看银行对该房产的评估价格是多少。


二手房交了定金不买定金能退吗


二手房交了定金不买定金能退吗


不能退,即使没签合同,按法律规定,定金要作为违约担保金赔偿对方:


定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征:


1、定金具有从属性


定金随着合同的存在而存在,随着合同的消灭而消灭。


2、定金的成立具有实践性


定金是由合同当事人约定的,但只有当事人关于定金的约定,而无定金的实际交付,定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方,定金才能成立。


3、定金具有预先支付性


只有在合同成立后,未履行前交付,才能起到担保的作用。因此,定金具有预先支付性。


4、定金具有双重担保性


即同时担保合同双方当事人的债权。就是说,交付定金的一方不履行债务的,丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的,则应双倍返还定金。


二手房屋买卖税费


1、卖方需要缴纳的二手房税费:个人所得税:普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%。


2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0.05%;土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%


3、营业税及附加税:普通住宅5年内:房屋成交总额×5.55%;5年或5年以上:免征;非普通住宅5年内:房屋成交总额×5.55%;5年或5年以上:差额×5.55%。


4、买方需要缴纳的二手房税费:交易服务费:建筑面积平方米×3元,交易印花税:成交价或评估价(高者)×0.05%、契税:成交价或指导价(高者)×1.5%。


从上述可以看出,二手房首付多少,是按照比例来的,还有交税也是,如果有想要买房的,这些条条例例一定要清楚。


产权证办理的基本程序


1、买卖双方至产权登记部门,上交办理产权证的相关资料:


(1)商品房:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。


(2)拆迁安置房:个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。


(3)单位新建房:法人资格证明(法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。


(4)个人新建房屋:个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。


2、申请人上交资料后,房屋产权登记部门会开出收件收具,注明领证日期,领证日期一般距交件日期10天3个月左右。


3、产权登记部门将对所收资料进行审核,如发现申请人所交资料不全等特殊情况。会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人.并顺廷办证时间。


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